Nuda Propiedad con Reserva de Usufructo
La propiedad del inmueble donde se ubica el domicilio familiar e incluso de una segunda residencia en la playa, la montaña, o el lugar de origen, es la forma habitual de ahorro e inversión de las familias españolas. Una vivienda en propiedad significa vivir en el lugar preferido, la seguridad de una previsión de gastos acorde al nivel socioeconómico, y en el futuro un legado patrimonial a los descendientes.
Esta es la idea que ha impulsado durante décadas el mercado inmobiliario, sin embargo, el incremento de esperanza de vida y paralelamente de la necesidad de apoyos generadores de gastos extraordinarios que, a causa de la depreciación de las pensiones en no pocas ocasiones provocan problemas económicos, ha cambiado esa percepción.
No es infrecuente que tras años de trabajo esforzado y alcanzar un alto nivel socioeconómico, la jubilación venga acompañada de una reducción considerable de la cuantía de los ingresos, resultando la contradicción de que siendo propietario de un patrimonio inmobiliario de cierta entidad se carece de liquidez, imponiéndose la necesidad de rentabilizarlo, a fin de procurar una vida digna.
Existen varias alternativas como la renta vitalicia, la hipoteca inversa o la venta de la nuda propiedad con gran eco en los medios de comunicación: “venda su casa y siga viviendo en ella”, reza el reclamo publicitario.
Nunca se debe tomar al pie de la letra este tipo de aseveraciones, actuar responsablemente requiere informarse, reflexionar, valorar circunstancias y consecuencias, para decidir adecuadamente a nuestros intereses.
Propiedad, nuda propiedad, compraventa, y usufructo son los conceptos jurídicos implicados cuyo alcance y significado es preciso conocer para no equivocarse.
La propiedad es definida en el artículo 348 del Código Civil como “el derecho a gozar y disponer de una cosa sin más limitaciones que las establecidas por la ley”.
La compraventa a tenor del artículo 1445 del citado cuerpo legal es, aquel contrato en virtud del cual, “una de las partes se obliga a entregar un bien mueble o inmueble a cambio de dinero o signo que lo represente”. Se transmite el título de “pleno dominio”, la posesión (uso y disfrute), y la facultad de disposición.
La nuda propiedad es el derecho sobre un bien, en este caso inmueble, de solo y exclusivamente propietario, es decir, el comprador adquiere el dominio pero no ostenta la posesión, el uso y disfrute que, corresponde a otra persona por lo general en calidad de usufructuario, careciendo de la facultad de disposición sin el consentimiento de este último, excepto que en el título de constitución se haya acordado lo contrario.
El usufructo previsto en el artículo 467 del Código Civil, es el derecho a “usar y disfrutar un bien ajeno con la obligación de conservar su forma y sustancia”, durante toda la vida o un periodo de tiempo.
La Nuda propiedad con reserva de usufructo no es algo nuevo, es una figura tradicional en nuestro Derecho, reservada en el pasado a la esfera hereditaria. Los supuestos típicos fueron y son, el cónyuge viudo no separado ni divorciado con derecho a tenor del artículo 834 del Código Civil, cuando concurra con hijos o descendientes, al usufructo del tercio de mejora de la herencia, que en el caso de sucesión testada puede convertirse en universal incluyendo todos los bienes, si así lo dispuso el causante.
En ambos casos el esposo o esposa superviviente usufructuario, usará y disfrutará de los bienes, pero no podrá venderlos, y los herederos nudos propietarios tendrán la propiedad reducida a mera titularidad sin posesión ni facultad de disposición.
Es posible vender la nuda propiedad de un inmueble con la reserva del usufructo, con lo cual, el vendedor antiguo propietario percibirá una cantidad en metálico en concepto de precio, reservándose el derecho a vivir en su hogar durante toda su vida.
Reitero una vez más que, todas las opciones pueden ser beneficiosas y perjudiciales causando situaciones de difícil solución agravadas por la vulnerabilidad propia de la edad avanzada. La recomendación no puede ser otra que actuar con cautela asegurando el éxito de la gestión.
Ante una propuesta de venta de la nuda propiedad con reserva de usufructo, lo primero será identificar al comprador, persona física o jurídica, comprobando si actúa en nombre propio o en representación de terceros, transparencia y solvencia son las condiciones que acreditarán su idoneidad.
El usufructo es un derecho real, una carga con valor en metálico, cuya cuantía se restará del precio de mercado del inmueble, es decir, la cantidad que se percibe por la venta de la nuda propiedad es inferior a la resultante de la venta libre de ese gravamen.
Por lo que, es importante antes de contraer obligaciones como la firma de un precontrato o el percibo de una señal, proceder a la tasación del inmueble y del usufructo, conociendo el dinero exacto que se va a recibir en la operación.
La compraventa se formalizará siempre en escritura pública autorizada ante notario, constando fehacientemente la reserva de usufructo con carácter vitalicio, inscribiéndose en el Registro de la Propiedad.
Es imprescindible establecer las reglas de reparto de gastos propios del uso, consumos de gas, luz, agua, etcétera; los de reparación, conservación y mantenimiento de la vivienda que, por lógica correrán a expensas del usufructuario, y los inherentes a la propiedad, impuesto de bienes inmuebles, cuotas de comunidad que sufragará el nudo propietario.
La condición de usufructo vitalicio, contemplando como única causa de extinción el fallecimiento del usufructuario, ha de recogerse en las estipulaciones de forma clara y contundente.
Nunca se pactará la provisión de cuidadores o centros geriátricos por el comprador futuro nudo propietario, que sin duda, encubre el interés espurio de la extinción del usufructo antes del fallecimiento del usufructuario, con el agravante de que la prestación de apoyos recae en el nudo propietario del domicilio que adquiere de forma torticera el pleno dominio del inmueble, forzando un ingreso involuntario no controlado, con el consiguiente perjuicio económico, provocando en definitiva el desamparo a una persona mayor vulnerable que se pretendía evitar.